奔腾年代——向南向北 1029 孟平经济学

“乔总，这个公司债，不需要抵押和担保吗？”刘立杆问。

乔总说：“这公司债，说它是借款，像，说它是贷款，也像，但更像的，我觉得像是投资，一句话说，就是长期持有，固定回报，像这一次，我们要做的就是为期十年，年回报百分之十二的公司债，虽然利息比银行贷款高，但它的条件，没有银行那么苛刻。

“债券的持有人，把钱投在你们公司，但并不参与你们公司的具体管理，钱怎么用，是你们的事情，他们只按债券的要约，每年获得回报，就是有一点，它的回报会要求优先于股东的分红，也就是说，你有钱，要先付完他们的利息后，才可以分红。

“债券到期，你们按时赎回，双方的关系就中止了，当然，还有一种极端的情况，那就是万一你们因为经营不善，倒闭了，在进行公司破产清算时，他们可以优先收回本金。

“这样说，你们看，是不是更像没有派驻实际人员股份投资？”

刘立杆和谭淑珍点点头，明白这公司债，是怎么回事了，刘立杆还是又问了一遍抵押和担保的问题，乔总说：

“因为对他们来说，更看重的是公司本身的经营，看你们的经营，能不能保证他们的年收益，所以不需要其他单位的担保，担保的话，大家都知道，很容易形成反担保和连环担保，这样无形当中，经营的风险提高了。

“为了降低风险，这公司债，他们会要求相应的抵押，但不是实物抵押，而是把你们公司，加适当的溢价，通过第三方评估后，再用对价的股份抵押。

“这也是银行做不了的，对吗？银行根本就不接受公司的股权质押，就是你们这样的公司，拿百分之五十的股权，去贷十万，银行也不会接受，但这里可以，对了，为了规避法律上的风险，打包购买你们公司债的，只有蔡小姐和杨先生他们两家。

“但他们到了海外市场，会把你们的公司债拆分，再卖给其他的投资者，这是他们的事情，和你们无关，反正你们的债券，也是不能提前兑付的，包括每年利息的支付，也是你们给他们，他们再转支付给下面客户。”

“乔总，如果我们要做的话，应该怎么做？”刘立杆问。

“简单，你和我签一个协议，我们公司，作为你们公司债的发行单位就可以了，虽然是私募，但我们国家，并不允许像你们公司，自己去发行公司债，还是要经过金融机构，这也算是给我们这些后妈生的，留口饭吃吧，其他的手续，我们会做。”乔总说。

“那我们可以提前赎回吗？”谭淑珍问，“比如我们公司有钱了，不需要这笔钱了，可不可以提前把这钱还了？”

乔总笑道：“我不是说了，你们永远会缺钱的，相信我，而且会越来越缺，公司大了，很少会是更有钱了，而是负债和所有者权益更大了，谭总，考虑还钱，还不如考虑新的投资，当然，你要是愿意支付一笔费用，是可以提前赎回的。”

谭淑珍笑道：“我不是这么多钱欠着，心里慌嘛。”

“那你要是把这钱变成土地储备，放在那里，这土地每年在按百分之二十的速度增值，或者说，你用这笔钱去做项目，项目每年有百分之二三十的回报，你还会慌吗？”乔总笑道，“到时，只怕你会嫌钱太少吧。”

谭淑珍的脸微微一红，她说，如果那样，我当然不慌。

“那你们现在的土地也好，项目也好，有低于这个回报率的吗？”乔总问。

刘立杆和谭淑珍想想，还真的没有，除了刘立杆买下来的，那些不允许开发的文物保护单位。

三个人正说话间，孟平到了，他是专门来参加明天杭城市第二届国有土地拍卖会的，他用自己的公司报了名，交了保证金，但并没有要拍地的意思，纯粹是来看个热闹，或给刘立杆做个侧应。

乔总和孟平寒暄过后，就快到吃饭时间了，乔总和刘立杆谭淑珍说，这事，你们考虑一下，我先回酒店，前面下了飞机，直接就到这里来了。

刘立杆说好，我让司机送你去，等会我来接你吃晚饭。

乔总走后，刘立杆把乔总来的目的，和孟平说了，孟平说拿啊，有钱为什么不拿，我现在是没有项目也没有地了，要是有，我死缠烂打也要。

“拿拿拿，拿了不用还的？”谭淑珍说。

孟平看了看刘立杆，哈哈大笑，刘立杆知道，这家伙肯定是在心里，又在说什么果然是贵妻当家的话，刘立杆也嘿嘿笑着。

“谭淑珍，你要这样算。”孟平说，“你现在拿了他们五个亿，去买五块地，买到了，什么事情都不用做，就放在那里，过几年，你其中的两块地就值五个亿了，你是不是轻轻松松，就赚到了几个亿。”

“那土地要是贬值了呢？”谭淑珍问，“那我们是不是要亏几个亿？”

“不可能，这事我想清楚了，房价可能会跌，跌的是我们开发商的利润，但这土地，不可能会贬值的，你放心好了。”孟平说。

“你这个说法，不符合经济规律，只要是商品，有升值，就有可能会贬值，怎么会有只涨不跌的商品。”谭淑珍坚持着。

“那是你搞错了，这土地根本就不是商品。”孟平说，“你是被假象迷惑了，看着又是拍卖会，又是什么转让手续，又是什么土地出让金的，假模假式，你以为是商品买卖，其实根本就不是。”

“那是什么？”

“能够自由交换的，才是商品，土地你能自由交换吗？你可以卖给我，我还可以卖给钱芳，看起来是可以交换，但这又是假象，我们在做的，只是在末端的交换，二手三手四手，也是假模假式，看着很爽。

“但到了源头呢，我买一件衣服，我是买家，张晨是卖家，这衣服是他生产的，这才是典型的商品交易。

“到了土地拍卖会，看起来你是买家，那卖家呢，土地收储中心肯定不是卖家，他们哪里有什么地，他们的地，也是征收来的，那谁是卖家？被征地的农民吗？别忘了，他们转让的也只是土地使用权，他们也没有土地所有权，看看，是不是找不到真正的卖家了？

“一个没有卖家，又不能自由交易的，你不能越过收储中心，直接去找农民买吧，你能够把它叫做商品？”

谭淑珍被孟平问的哑口无言，但她想想，孟平说的，又都是事实。

孟平继续说：“包括我们买了地，说说是买了，但那地的所有权，并不是我们的，我们造了房子，再卖给购房者，为什么房屋有所有权，土地还是没有所有权？只有使用权？

“说穿了就是，这土地还是国家的，那么问题来了，我们买来买去，所有权并没有发生改变，买的其实都是国家的东西，这叫商品交易吗？

“我们怎么卖，这土地都还是国家的，现在，连怎么交易，交易的规则，也是国家制定的，我们不是在交易，只是在一个游戏规则允许的范围里，在做一个财富转移的游戏。

“东西是国家的，规则是国家制定的，现在好了，连每年出来多少地，都是地方政府制定的，可以说，在所有这一整个游戏里，政府才是最大的庄家，他还掌握修改和制定规则的权利，你说，它会让属于自己的东西贬值吗？

“要控制土地价格太简单了，好，现在土地有点多，那我今年少放一点，等市场上的存量土地都消化差不多了，我再放，只要土地的价格，有回落的风险，我就收了，不放了，等需求释放出来之后再放，看看，地方政府要控制地价是不是很简单？

“像前几年，使用权还可以自由交换的时候，这土地市场，看上去还有点商品的样子，现在，有了收储中心，土地的商品属性，完全被剥离了。

“所以，谭淑珍，你放心，只要地方政府不愿意，土地是不可能跌价的，就算是控制房价，挤的也是开发商的利润，而不是他们自己的利润，地方政府，可不是慈善家，他们逐利的本性，一点也不亚于我们。”

孟平说着，刘立杆又想到了韩先生说的，政府人的属性那番话，确实，只要是人，就会维护自己的利益，地方政府也一样，要知道，这地方政府有钱了，那后面的一个个人，也利益均沾，地方争利，还有一个很好听的理由，叫做，确保国有资产的保值增值。

在整个房地产的链条里，开发商最高调，看上去也最嚣张，但其实，最可能被牺牲，也可以被牺牲，牺牲了还会大家拍手称快的，其实只有开发商。

链条的两端，地方政府守土有责，有防止国有资产流失的义务，购房者只要人数多了，就会变成最广大人民群众的利益，开发商呢，你能够算什么？你能代表的，只是你自己的利益吧？不牺牲你，牺牲谁？

谭淑珍也被孟平说服了，她说好吧，老孟，你说的很有道理，所以呢？

孟平笑道：“所以我这种看透的，就慎入了啊，你们这种还想在里面继续玩的，就放开手脚，有地，拿就是了，土地不是张晨他们的衣服，卖完一件还可以生产一件，政府也是要讲契约精神的，在允诺你的四十年五十年七十年之内，他们不会收回。

“这里收不回，那里又要有新的土地出售，他们就只有像摊大饼一样，靠把城市越摊越大来获得，你们现在看到的郊区，统统都是五年十年后的市中心，现在看起来贵的地，到了十年之后，对了，那公司债不是十年吗，十年之后，你大概一块地就可以偿付了。”