对冲 第九章：写字楼（1）

常天浩不知道这次上海行在乔冰倩心头激起的涟漪，甚至也不清楚这件事对沈飞和乔冰倩两人关系的杀伤力，他以为只是两人一时没处理好吵架拌嘴，回头沈飞找乔冰倩道下歉就能平息事态。

他和沈飞也没有深仇大恨，心头种刺只想小小报复下对方：第一，谁让你出口伤人；第二，虽让你屡次去纠缠程程？其他并无太多恶意。

在他眼中，乔冰倩一个女孩子家仅因为沈飞心情低落就能特意从钱塘跑来看他，这份感情是很沉重的，哪里是说能舍就能舍弃的？

他却不知道自己小看了乔冰倩，这样一个敢爱敢恨的姑娘，一旦下定决心就不会改变，就像她原来喜欢沈飞，毅然能克服女孩子的矜持反过来倒追，一旦她决定放手，那就再也挽回不了起码以沈飞的手段是挽回不了。

她在火车上思考了 2 个多小时就下定了决心，确切地说，10月3日晚她就下定了决心，次日常天浩陪同游玩和送行时的表现，更让她坚定了自己的想法。

当然她的小心思常天浩是解读不出的，因为乔冰倩回到家后只礼貌地说了声“安全抵达”，同时自告奋勇说下次常天浩来钱塘玩由她招待并充当导游。对后半句常天浩只能笑笑，他就是西山人，去钱塘还用的乔冰倩招待和当向导？

他的心思，还在于自己的事业上。

“常总、王总，这边请……”

10月5日算第一个教学周，不过依然不上课，全程新生教育，根据日程表，是由辅导员和高年级学长领着学生在各公共场合转一圈，告诉他们该怎么用餐，怎么充卡，怎么适应大学生活细节，怎么进图书馆查阅资料，怎么使用计算机系统，参观走访校史陈列室等不一而足的引导，然后就是开学典礼，随后还有同学见面会、新老生恳谈会、迎新晚会等一系列活动，接着还有学生会招新。

等这段时间过去，才算是正式进入教学周。

对外地来的同学，这些自然都倍感新鲜，对常天浩而言却是很熟悉了，所以他找个机会直接溜号出来看写字楼。

王慧玲工作确实很卖力，国庆假期只休息了一天，其他时间全用于实地勘察写字楼市场。

作为全国经济中心，上海写字楼发展到1998 年算已进入到第三代。

第一代是 50-80 年代中期的老式建筑，一般不会超过5层，大多数政府和国有企业楼都长成这样，普遍带有浓郁的苏式风格，在上海这地方因为接受欧风美雨熏陶比较足，还留有民国时期巴洛克式建筑；但这些都不可能对外出售的，其他外来机构如果需要来上海办事，都需要长期租赁酒店套房办公，当时全国上海各类宾馆里有形形色色的驻沪办。

第二代是80年代中期到年代中期发展起来的点式板楼，造型比较呆板，功能也比较单一，不过在全国还算领先，当时最出名的是1985 年落成于外滩的联谊大厦，这也是上海首个涉外写字楼。真正上海写字楼市场兴起，要到年南巡讲话以后。

第三代是90年代中发展起来的写字楼。上海从93 年开始大规模推出办公用地，按照写字楼建设3年周期计算，于 1996 年开始全面上市，其中最高峰的 1997 年上市面积达100 万平方米，造成明显供过于求格局，但即便这样，因为建造进度缘故，写字楼还在源源不断地向市场推出。

这种场面下最显而易见的就是价格下跌，1997年上海核心地段写字楼租金是每平方米0.8 美元/天，98年下降到0.4 美元/天，99 年进一步腰斩，到 0.2 美元/天，如以0.8 美元价格来衡量，超过 6.5 元/天，就算放在20 年后，这价格在5a级写字楼里都不算过低，由此可见当初泡沫有多大。

故而，写字楼市场呈现一种病态景气。20年后由于年限、落户等缘故，都是住宅价格贵于写字楼，但1998年，即便是供过于求的局面下，依然是写字楼比住宅价格高。

像王慧玲前几天刚刚定下的、几乎同地段的密云花苑，硬装完成情况下107 方才报了万，而今天考察的这个沪江大厦，报价居然纯毛坯状态下还要3000元/平方米，唯一优惠条件说是买一层送5个车位，刚才两人先去参观了地下车库，此时写字楼普遍地下才建一层，从施工成本来说，往下多挖一层比往上堆一层高一倍不止，在容积率和高度管控还不是很严格的年代，开发商更愿意往上建。

3000 元/平方价格真能用97年租金租出去的话，衡量下来也不贵，五角场地段稍显偏僻，参照核心地段打对折按每平方米租金2元/天计算，一年就是 1300 元，扣除10%空置期，再扣除部分税收，年化收益稳稳当当在 30%上，世上哪有这么便宜的好事？

98年上海写字楼市场很简单：要么写字楼价格暴涨匹配租金，要么租金暴跌匹配房价收益率，既然整体供过于求，那暴涨不可能，暴跌还差不多，甚至两者一起回归常态。

所以当两人去看时，对方销售员满脸热情，倘若不是行情不景气，他们还要挑挑拣拣，不是正规单位不要，不是整体购买不要，现在都卖不出去，哪还能挑肥拣瘦？

“你刚才报价是几楼的？”

“5 楼！整幢楼一共11楼，这是中间价，每加1层，单价加 50-100元不等，6 、8、9 三楼单价最高，其次是10楼，11 楼……”

常天浩问：“4 楼呢？”

“4楼最便宜，2600元，如果你要整层，2500也行……”

常天浩笑了：“这不是比 2 楼还便宜？”

对方尴尬地笑笑，“是啊……”

以后后世为避开4、14，国人就发明了3a ，13a这种叫法，然后上海因为还是对外开放窗口，又要避开13，所以又有12a、15a说法，12a=13，15a=14，第一次看上去会让人一头雾水……

销售员还在指着图纸认真介绍：“楼层整体呈正方形，分割成南北两个半区，单层平均面积 860 平方米，电梯一共3部，2 部客梯背靠而立，各占据一个半区，楼梯走廊边还部消防货梯，每层被分隔为16个单元，最小单元40多平方米，最大的120 平方米，框架结构，也可根据实际需要自由组合，但办理产证按单元号办理，电梯都是进口的东芝品牌……”

“现在若想买，还有哪些楼层可以挑……我要整层的，层次不好不考虑……”

“都可以。”

常天浩微微一笑：“这么说就是卖的不好咯？”

销售员脸色一窘，他本来只想显示一下供应度丰富，没想到被人反过来挑出毛病，急着辩解：“常总，我们也是刚开售不久……”

“是嘛，但我看见你们宣传栏摆放的竣工验收照片是冬天场景，一般来说竣工前就开始在卖了，至少一年了吧？”常天浩笑笑，“我到你们售楼处去看，什么味道都没有了……”

对方被他说得一阵红一阵白：实际上何止一年，都卖一年半了，销售情况依然不好，价格也一降再降，本来老板信誓旦旦均价要卖到4000以上，结果被弄得灰头土脸。

常天浩笑笑：“这样吧，你报个实价，如我觉得可以，那今天就拍板买了……”

“真的？”

“真的！”常天浩示意了一下，王慧玲将一张100 万本票给对方过目，“我连本票都带来了。”

对方心一横就开始报价：如您一次性付款，我在这基础上再打折，如需贷款就是97 折。

常天浩计算了一下：5 楼一共860平方米，按 3000 元计算，是 258 万。

“另外我还看中了402、404、413、414这4间，一共180个平方对么？”

“对，就算2500一方，45万。”

“刚才你说送5 个车位？我楼又加了4 间，再多给一个？”

对方一咬牙：“行。”

销售员拼命按计算器：“整体下来一共303万，5 楼整层 4楼4间 6 个车位，95折后是287.85 万，其他交易税费另计。”

常天浩笑笑：“和你老板打个招呼，价格压到268万，再加送我3个车位，全部连在一起，如果可以就拍板下定了……”

“常总……”

“你问一下啊，不行我就去看其他了……”

“先生，我们大厦区位真挺好的，您看，北面是沪江大学、南面是同济大学，西北面还有财大，离交通要道又近，还没有其他高建筑遮挡……”

“我已综合考虑过了……”常天浩笑笑，“你们周围最近的餐饮有570 米，用餐不是很方便；最近的公交站点600 多米，走路也是麻烦事，还有你们的电梯容量只有12人，高峰期会比较堵。另外这幢楼广场面积偏小，绿植偏少，所以……”

对方无可奈何地说道：“好吧，我去请示一下……”

销售员刚走，王慧玲就迷惑不解道：“不是说买一层么，怎么突然又加4楼4间？而且还是不连续的4间。”

常天浩笑笑：“我忽然有了其他考虑……”

说罢，把他的想法和盘托出。